Ticari bir gayrimenkulün değerini belirleyen elbette pek çok faktör var. Konumlandığı lokasyon, sahip olduğu mimari tasarım, fonksiyonel kurgusu ve daha sayabileceğimiz pek çok nitelik gayrimenkulün değerine doğrudan veya dolaylı etki ediyor. Ancak yatırımcı gözünde ticari nitelikteki bir gayrimenkulün fiili olarak güncel piyasa değerini gayrimenkulde hali hazırda imzalı olan kira kontratının belirlediğini söylememiz yanlış olmayacaktır.
Ülkemizde 2000 yılı sonrasındaki 15 yıllık dönemde piyasaların istikrara kavuşması, buna bağlı olarak döviz kurlarının öngörülebilir olması, enflasyonun tek haneli rakamlara kadar düşmesi ve Türk Lirası’nın güçlü seyri gibi olumlu ekonomik gelişmeler Türkiye gayrimenkul pazarını yerli ve yabancı yatırımcılar için cazip bir yatırım aracı olarak öne çıkardı.
Bu dönemde gerçekleşen gayrimenkul yatırımları perakende sektörünün de eş zamanlı hızlı büyümesine doğrudan katkı sağladı. Sektörün tetikleyicisi rolündeki alışveriş merkezlerine yönelik yatırımların büyük oranda kredi finansmanı yoluyla yapıldığını düşünecek olursak bu dönemde yatırımcılar için güçlü kira kontratlarının hatta önden alınan ve finansal koşulların açıklıkla ifade edildiği niyet mektupları yatırımcılar için finansmana ulaşmada ve kullandıkları krediler için güçlü teminatlar oluşturdular. Bu dönemde yukarıda vurguladığımız pazardaki pozitif ekonomik koşulların varlığı markalarını tüketiciyle buluşturma ve cirolarını arttırma konusunda bir hayli iştahlı olan perakende sektörünü gayrimenkul yatırımcılarıyla güçlü kira kontratları imzalamaya sevk etti.
Özellikle alışveriş merkezi yatırımlarının ağırlıklı döviz cinsinden kredilerle finanse edilmesi sebebiyle yatırımcı konumundaki malsahipleri, kiracı konumundaki markalar ile döviz cinsinden yüklü kira kontraları imzaladılar. İmzalanan bu kontratlar gayrimenkullerin değerleme değerlerini bir başka ifadeyle varlık değerlerini güçlü kıldı. Bu dönemde kira getirili gayrimenkullere olan talep alışveriş caddelerinde ciddi oranda arttı ve pek çok gayrimenkul faizlerin de düşük seyrettiği bu dönemde ciddi birer yatırım aracı olarak el değiştirdi. Benzer bir durumu ofis piyasasında da gözlemledik.
2016 yılından sonra ise değişmeye başlayan pazar koşullarına bağlı olarak dövizin Türk Lirası karşısında aşırı değerlenmesi ve 2018 yılındaki Türk Parasının Kıymetini Koruma Kanunu’nda yapılan düzenleme sonrasında kira kontratlarının TL cinsinden imzalanmaya başlamasıyla birlikte alışılagelmiş pazar pratikleri de değişmeye başladı. Öyle ki, o güne dek pazarda bir hayli yaygın olan döviz bazında imzalanmış yüksek sabit kiralı kira kontratlarının yerini TL bazında imzalanan ve yüksek enflasyon karşısında yıldan yıla reel değeri azalan kira kontratları almaya başladı. İşte bu noktada kira kontratlarına yazılan değişken kiralar yani ciro kira oranlarının önemi daha da arttı. Yatırımcılar, TL cinsinden imzaladıkları kira kontratlarında gayrimenkullerinin yani sahibi oldukları alışveriş merkezlerinin varlık değerlerini muhafaza edebilmek adına asgari kiralardan ziyade ciro kirası oranlarını yükseltmeye çalıştılar ve bunda da aslında başarılı oldular. Pazarda oluşan nispeten daha az öngörülebilir bir ortamda kiracı konumundaki markalar da yüksek baz kiralı döviz cinsinden kira kontratlarından ziyade kendilerini koruyabildikleri ve daha çok kazan kazan mantığına oturan kira kontratlarını imzalamayı fazlasıyla tercih ettiler.
Pandemi sonrasında belli istisnalar dışında (kamu ihalesiyle kiralanan projeler dışında) ağırlıklı olarak TL bazında nispeten makul asgari kiralı ancak yüksek ciro oranlarına sahip – markadan markaya veya sektörden sektöre değişkenlik gösterse de – kira kontratları sektörde iyiden iyiye pazar pratiğine dönüşmeye başladı. Yaygın bir biçimde uygulanmaya başlayan bu kira modeli zaman içerisinde alışveriş merkezlerinden alışveriş caddelerine de yayıldı ve özellikle de yüksek kira seviyelerinin hakim olduğu İstanbul Bağdat Cad., İstiklal Cad. ve Nişantaşı Bölgesi’nde malsahipleri ile kiracılar arasında uygulanmaya başladı.
Türk Lirası cinsinden imzalanan kira kontratlarında ciro paylı değişken kiraların kira kontratlarında yer alması kira kontratlarının yıllar içerisinde enflasyon karşısında değer kaybetmesinin önüne geçiyor ve bu şekilde malsahiplerinin / gayrimenkul yatırımcılarının kira gelirlerindeki olası kayıplar giderilmiş oluyor. Diğer bir ifadeyle ciro kirası modeli kira gelirlerini güncel pazar rayiçleriyle uyumlu hale getiriyor. Bu da kira geliriyle doğrudan ilişkili olan gayrimenkul varlık değerinin muhafaza edilmesini sağlıyor.
Her ne kadar yeteri kadar kurumsallaşmamış olan alışveriş caddelerinde değişken kiranın dahil edildiği kira modelleri mevcut durumda yeteri kadar uygulanmasa da zamanla ciro bazlı değişken kira uygulamalarının yaygınlaşması, kontratların sürdürülebilirliğini güçlendirirken mal sahipleri açısından da gelir artışı sağlayacaktır. Bu nedenle, söz konusu mekanizmaların yaygınlaşması, gayrimenkulün verimliliğini ve sürdürülebilir bir yatırım aracı olarak cazibesini artırmak adına bir gereklilik olarak değerlendirilebilir.