2000’li yılların başından itibaren, Türkiye perakende pazarının hızla gelişen dinamiklerine paralel olarak — her ne kadar bu süreç tam anlamıyla organize bir şekilde ilerlememiş olsa da — İstanbul’un önde gelen alışveriş caddeleri, perakende markalarının artan ilgisiyle birlikte uzun soluklu bir dönüşüm sürecine girdi.
Bu dönemde Türkiye ekonomisinin istikrarlı bir büyüme trendi yakalaması ve bunun bir sonucu olarak piyasalarda fiyat istikrarının sağlanması, ticari gayrimenkul yatırımlarını daha öngörülebilir hale getirdi. Tüm bu gelişmeler, perakende markalarının yalnızca alışveriş merkezlerinde değil, aynı zamanda caddelerde de güçlü bir şekilde konumlanma yönündeki isteğini arttırdı ve böylece birincil alışveriş caddelerinde nitelikli gayrimenkul arzına olan ihtiyaç giderek belirginleşti.
Bu bağlamda, o yıllarda alışveriş merkezlerinin oldukça gerisinde kalan alışveriş caddeleri, hem kurumsal hem de bireysel yatırımcıların ilgisini çekmeye başladı. Özellikle bu dönemde Türkiye pazarına doğrudan yatırımla giren yabancı fonların İstiklal Caddesi ve Nişantaşı Abdi İpekçi Caddesi gibi prestijli lokasyonlarda satın alıp geliştirdikleri gayrimenkuller, bir yandan yabancı markaları bu bölgelere çekerken, diğer yandan yerli yatırımcıları da bu bölgelerde yeni yatırımlar yapmaya teşvik etti.
2010’lu yıllarla birlikte Türkiye perakende pazarında dengeler yeniden şekillenmeye başladı. Alışveriş merkezlerinin sayısının hızla artması, markaların cadde ve AVM lokasyonları arasında daha seçici davranmalarına yol açtı. Bu dönemde tüketici davranışlarında da belirgin bir değişim gözlendi; deneyim odaklı alışveriş anlayışı öne çıkarken, markalar da müşterileriyle doğrudan temas kurabilecekleri, marka kimliklerini daha güçlü şekilde yansıtabilecekleri konsept mağazalarını hayata geçirebilecekleri cadde lokasyonlarına yönelmeye başladılar. Bu dönemde hızlanan kentsel dönüşüm süreçleri caddelerin dönüşümünü hızlandırdı ve pazardaki nitelikli arz stoğu hızlı bir şekilde arttırmaya başladı. Tüm bu gelişmeler, bugüne geldiğimizde halen yeterli olmasa da birincil caddelerin belli oranda kimlik kazanmasına ve organize perakendenin bu lokasyonlarda kendine daha fazla yer bulmasını sağladı.
İstanbul özelinde, Bağdat Caddesi, Nişantaşı Abdi İpekçi ve Teşvikiye Caddeleri, İstiklal Caddesi gibi öne çıkan alışveriş caddeleri markalar için satış noktalarından ziyade aynı zamanda müşterilerine nitelikli bir alışveriş deneyimi yaşatabilecekleri prestijli destinasyonlara dönüştü. Bu dönüşüm sürecinde, gayrimenkul sahipleri ve yatırımcılar da gerek mevcut gayrimenkul stoklarını gerekse de yeni aldıkları gayrimenkullerini markaların kendi konsept mağaza tasarımlarını uygulayabilecekleri uluslararası standartlarda fiziksel altyapıya sahip nitelikli bir stoğa dönüştürmek üzere ciddi yatırımlara giriştiler.
2016 yılına gelindiğinde İstanbul’daki alışveriş caddelerinde başlayan gayrimenkul geliştirme trendinin ve buna bağlı gayrimenkul yatırımlarının Ankara ve İzmir gibi diğer önemli şehirlere de sıçradığını, gerek Ankara’daki Tunalı Hilmi Caddesi, Kızılay Atatürk Bulvarı gibi perakendenin yoğun olduğu bölgelerde, gerekse İzmir’de Alsancak Caddesi, Karşıyaka Kemal Paşa Caddesi ve hatta Gül Sokak’ta her ne kadar İstanbul’daki yoğunlukta olmasa da bazı gayrimenkullerin el değiştirdiğini ve yerli bireysel yatırımcılardan yabancı fonlara kadar pek çok profildeki yatırımcının bu şehirlerde önemli yatırımlar yaptıklarını gördük.
Yaklaşık bir 15 yıllık süre zarfında işler bu kadar rayında giderken 2016 ile 2019 yılları arasında Türkiye ekonomisinin istikrarsız bir döneme girmesi, bu dönemde gerçekleşen sert kur hareketleri ve sonrasında Türk Parasının Kıymetini Koruma Kanunu’nda yapılan düzenleme ile döviz cinsinden kiralamaların kısıtlanması, yatırımcı kanadında gayrimenkul yatırımları için öngörülen geri dönüş sürelerinin çok fazla uzamasına bir başka ifadeyle ciddi kar kayıplarına sebebiyet verdi. Daha da somutlaştırmak gerekirse yaklaşık bir 10 yıllık zaman zarfında ulaşılan piyasa fiyatı (birincil kiralar vs) yaklaşık 3 yıl içerisinde %65 – %70 oranlarında eridi. Bu da gayrimenkullerin varlık değerlerini ciddi orande geriletti. Bu dönemde yatırım yapılan bazı gayrimenkullerin bu sebeple bugün dahi hala fiili olarak geliştirilemediğini dahi görmekteyiz.
Diğer yandan, caddelerin başta çoklu maliklik yapıları sebebiyle örn. Londra’daki bir Oxford Street gibi tek elden yönetilme gibi bir olanağa sahip olmamaları, yerel yönetimlerin profesyonel bir anlayışla caddelerin yönetimine eğilmemeleri ve hala yatırımların tamamen münferit şekilde gerçekleşiyor olması onca yatırıma ve pozitif gelişmelere rağmen caddelerde nitelikli bir marka kurgusunun daha doğrusu alışveriş merkezlerindeki gibi fonksiyonel olarak güçlü ve işlevsel bir mimari dokunun oluşmasının önüne geçiyor.
Her fırsatta söylediğimiz gibi, alışveriş caddelerinin de markalaşmaları gerekiyor. Bunun için yerel yönetimlerin kendi alanlarında profesyonel danışmanlarla işbiriliğine gitmeleri ve caddelerin de alışveriş merkezleri gibi belli bir düzen içerisinde yönetilmeleri gerekiyor. Mevcut koşullarda hayal gibi görünse de caddelerin ekonomik gelişmelerden asgari seviyede etkilenecekleri ve istikarlı bir şekilde varlıklarını sürdürebilecekleri bir yapıya bürünmeleri önemli bir gerekilik olarak karşımızda duruyor. Aksi takdirde caddeler, konjoktürel gelişmelere bağlı olarak yatırımcılar için dönemsel olarak çok karlı ya da tam tersi uzak durulması gereken yatırım araçları olmaya devam edecekler.